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  • 保交樓攻堅進入關鍵期,誰是交付時代實力派?

    中國房地產報   2022-09-17 08:57

    [摘要] 自去年下半年以來,國內房地產市場進入深度調整期,潛在的交付危機引發各方關注。在房地產行業新形勢下,“保交付、穩民生”成為市場健康發展的關鍵環節。

    自去年下半年以來,國內房地產市場進入深度調整期,潛在的交付危機引發各方關注。在房地產行業新形勢下,“保交付、穩民生”成為市場健康發展的關鍵環節。

    7月28日,中共中央政治局會議指出,“要穩定房地產市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱。”

    會議還強調,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。這是“保交樓”首次被寫入政治局會議文件。

    此后,各地紛紛出臺加強預售資金監管、現房銷售等相關措施,全面提升對“保交樓”的監察力度。近期,河南、陜西、四川、山東、浙江等多地都出臺了各項“保交樓”措施,推進房地產領域突出問題化解。

    與此同時,??⒐?、保交付亦成為許多房企保證企業發展的生命線。如何交付,以怎樣的品質交付,交付后的產品質量等問題成為開發商的重大考驗,也成為其踐行品質承諾、維護堅實口碑的集中呈現。

    值得注意的是,長期以來,有不少房企堅守初心,重視對客戶的承諾,紛紛做出“保交付”表率,特別是國企央企響應尤為積極,多家房企分別用行動交出亮眼的成績單。

    央企國企支援保交付

    2021年以來,隨著國內房地產市場的下行,到今年6月,多地爛尾樓盤“停貸”風波的出現。穩定房地產的工作重點已經開始變化——從之前的防風險與穩市場轉移到穩市場、防風險與穩民生并重。

    有業內人士認為,“穩民生”的根本在于“保交樓”,這需要地方政府牽頭,金融機構、企業共同發力、積極作為,只有“保交樓”如期推進、經濟穩定復蘇,樓市信心和預期才能好轉,接下來的市場才能穩定恢復。不過對于出險房企而言,“保交樓”的資金來源一直是個難題。

    為緩解出險房企經營和資金壓力,今年初保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧等央企國企,通過收并購項目資產的方式為有中高風險的企業提供流動性支持。

    當前,央企國企抒困出險民營房企的速度正在加快。華潤置地剛剛收購了世茂集團北京分鐘寺村兩項目的權益,招商蛇口與富力地產亦簽署戰略協議,雙方將共同推進擬合作項目后續政府報批手續及開發建設等事項。此外,近期招商蛇口與長城資產、佳兆業簽訂的戰略協議也首次落地,招商蛇口成功接手佳兆業此前中標的“深圳市龍崗區坂田街道五和樞紐片區重點更新單元前期服務項目”。

    在復工交付方面,住建部、財政部、人民銀行等有關部門將完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道,封閉運行、??顚S?,銀行貸款跟進,施工單位和供應商能迅速進場,推動復工和交付。

    實際上,在政策環境影響和央企國企支持下,今年上半年,房企在房屋交付上已經取得初步成績。據統計,2022年上半年,41家對外公布交房成績單的房企,已交付房屋套數總額超過123萬套,涉及1300多個樓盤,其中分批次交付的含217個項目。

    保交付更保品質

    要想保交付穩民生,現房銷售是解決方式之一。在北京集中供地環節中,越來越多的地塊設置了競現房銷售面積環節。在8月18日北京第三批次供地中,超過70%的項目都設置了這一環節,以真實房源來提升購房者安全感。

    不過當前即將交付的項目中,限競房占較大比重。自2017年集中入市以來,多年持續供應下,限競房項目開始進入集中交付環節。限競房雖為北京樓市起到了平衡供需、穩定房價的作用,但因利潤空間被禁錮,品質呈現減配,導致個別項目前期承諾宣傳與實際交付情況不符。

    限競房供應激增的時代,亦莊作為北京樓市“紅海”,多家品牌房企布局于此,住宅總供應超過6000余套。而今亦莊區域多個限競房即將進入交付環節,其真實交付品質吸引眾多購房人關注。

    9月8日,記者實地走訪了北京亦莊中旅·亦府“工地業主開放日”,開放日持續2天,600多業主在工作人員的陪同下,走入實體樓棟進行勘驗。走入房屋內部,多位業主表示,雖然是毛坯交付,但是室內觀感很好,功能也很合理,屋內衛生間等位置的防水都已經做好,為業主減少了更多裝修工序。墨瑟門窗、智能門鎖等高端品牌使用,項目諸多貼心細節獲得了業主們廣泛認可。

    在走訪過程中,部分業主反映項目公共區域面積較小,不過亦有業主接受采訪時表示公共區域面積小可以降低公攤面積,從而獲得較高得房率。據了解,該項目戶型得房率均高于75%,其洋房130平方米三居戶型,得房率近80%;170平方米戶型南向四面寬,得房率高達88.6%。

    在開放日現場,記者采訪了中旅·亦府項目工程部、施工方中建三局相關負責人。中旅·亦府項目工程部負責人表示,保交樓任務首先要跨過疫情關。自2020年施工建設至今,疫情多點散發、反復,給項目的工程推進帶來極大的考驗。

    中建三局項目負責人表示“北京會議比較多,今年上半年疫情有一波小的高潮,在管控期間人員進場比較受影響。尤其是在不同工種工人進出場,進場前需在保證薪資正常發放的情況下安排酒店進行隔離,期間增加的費用以及不同工種工人進出場時間的銜接,均需項目根據實際情況及時調整統籌負責。”就現場統籌的情況,中旅·亦府項目工程部負責人同樣表示“如果統籌不到位,新工序施工人員無法及時補充進場施工,則會導致后續一系列工序接連延期,交付情況將無法得到及時保障。”

    除勞動力受影響外,建筑材料運輸也成為疫情下施工的一大挑戰。“疫情下很多工廠停工,建筑材料成本水漲船高,加之疫情下跨城市隔離等情況,司機不愿接單運輸建材;極端情況下,建材甚至無法從外省市運輸到北京。”中建三局施工負責人表示,為了解決上述問題,只能在增加司機運輸費用的同時,最大限度調配材料,甚至需要派團隊與京外運輸人員在檢查站交接,盡全力保證建材如期進場。

    大規模交付過程中,如何保證項目的工程質量和服務體驗,是來訪業主較為關注的問題。中建三局施工負責人表示,針對工程建設中精細化管控的重要環節,項目施工團隊針對實際情況,定期溝通對應條線組織工作調度會,對卡點問題和可能存在的風險進行預判和梳理,明確整改方向和責任部門,以推動項目建設有序穩定進行。

    為最大程度保證建筑質量,施工時每道工序均有事前控制、事中檢查、事后隱蔽驗收的嚴格流程。值得一提的是,項目邀請了第三方評估公司和第三方查驗機構進行“體檢”,發現問題后及時按照清單整改,以此保障最后一道工序成品效果和施工品質。

    中旅集團和中建三局高水平、精細化的工程管理,全力保障建設進度和品質輸出,成為確保安全生產和品質交付的基石。而穩健的基本盤,則成為中旅·亦府能夠全力推進交付攻堅的根本底氣。

    據了解,中旅集團與華潤、招商同為總部在港的三大中央企業,也同為16家可開發房地產央企之一,中旅集團以“服務大眾,創造快樂”為宗旨,履行央企政治責任、經濟責任和社會責任,具有較好的市場口碑。作為建筑行業“國家隊”的中建三局,是中國建筑旗下最具競爭力的集團企業,自1965年成立以來,其建筑品質、建筑高度、創新能力一直走在行業前列。

    對開發企業及建設單位而言,高質量保交樓這項民生工程,既是對客戶的承諾,也是企業的初心與使命。在開發企業、建設單位攜手共進前提下,做好實施分類管控、穩定供應鏈、狠抓項目推進、切實管控風險等關鍵工作,保質、保量地完成項目建設,讓更多業主如期住進新家。

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