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  • 樓市繼續降溫 8月房價下跌城市數量創新高

    中國房地產報   2022-09-17 08:50

    [摘要] 盡管房地產市場出現了一些積極變化,但也要看到,整個房地產市場仍然還處在下行過程中,從銷售方面改善傳導到房地產投資生產方面,仍然需要一個過程。

    房地產市場依然處于下行通道,底部仍未出現。

    9月16日,國家統計局發布8月份房地產相關數據,所有指標繼續下跌。8月份,房地產開發投資同比下跌13.8%,跌幅較7月擴大1.5個百分點;商品房銷售面積同比下跌22.6%,跌幅較7月收窄6.3個百分點;全國土地購置面積同比下跌56.6%,跌幅較7月擴大9.3個百分點;國房景氣指數由7月的95.3下跌至95.07,繼續刷新2016年初以來最低水平。

    房價下跌城市數量大為增多。8月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有50個和56個,較7月份分別增加10個和5個。

    也有一些積極信號值得關注。在各地“保交樓”政策支持下,8月份全國商品房竣工面積同比下跌2.5%,較7月份36%的跌幅大大收窄,這意味著保交樓促交付取得明顯進展。

    面對這份成績單,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示,盡管房地產市場出現了一些積極變化,但也要看到,整個房地產市場仍然還處在下行過程中,從銷售方面改善傳導到房地產投資生產方面,仍然需要一個過程。

    “推動房地產市場平穩健康發展仍然要繼續付出努力。”付凌暉說。

    經濟面回溫樓市繼續下跌

    值得點贊的是,經濟面出現回溫跡象。

    國家統計局數據顯示,從生產端看,8月規模以上工業增加值同比增長4.2%,較7月回升0.4個百分點;從需求端看,固定資產投資同比增長6.5%,較7月份提升3個百分點。

    分類看,8月房地產開發投資增速同比下降13.8%,仍在負增長區間;制造業投資累計同比增長10%,7月份為9.9%,基本平穩;基建投資累計同比增長8.3%,7月份為7.4%,去年全年為0.4%,足見基建投資正持續發力且成為穩增長的重要抓手。

    從消費端看,8月社會消費品零售總額同比增長5.4%,較7月份的2.7%明顯回升。其中,餐飲收入8月同比增長8.4%,7月份為同比下降1.5%,大幅轉正。

    就業狀況也在持續改善。前8個月城鎮新增就業人數898萬,低于2021年同期的938萬,但高于2020年同期的781萬。

    但樓市各個指標卻仍在下行。

    最為明顯的就是房地產開發投資增速,跌幅已連續4個月擴大。這一指標主要受土地購置、新開工面積持續下跌影響。土地購置費、建筑工程投資合計占開發投資的70%左右,這二者已分別連續下跌15個月、13個月,且近幾個月呈現35%~50%巨大跌幅。

    1~8月,全國土地購置面積同比下跌49.7%,較1~7月的48.1%擴大1.6個百分點;8月單月同比跌幅為56.6%,較7月份的47.3%明顯擴大。

    1~8月,新開工面積同比下降45.7%,較1~7月份的45.4%繼續擴大,且同比降幅已連續5個月超過4成。

    從銷售端來看,8月,商品房銷售面積同比下滑22.6%,較7月28.9%的跌幅有所收窄;商品房銷售額同比下滑19.9%,同樣強于7月表現(下滑28.2%)。8月居民部門中長期貸款新增2658億元,環比7月多增近1200億元;中長期貸款的主要構成就是個人住房貸款。政策層層利好下,房地產銷售降幅似乎正在收窄。

    但也有市場人士認為,跌幅收窄主要在于去年8月份房地產銷售同比跌幅較大,導致基數較低。據市場機構統計,今年8月份30個大城市新房成交面積同比下降18.7%,環比下降6.03%。

    從資金面看,8月份房企到位資金同比下降21.7%,較7月份25.8%的降幅收窄。其中,國內貸款同比下降17.6%,7月份為下降36.8%;自籌資金同比下降18.4%,同樣優于7月份的20.6%,顯示出房企融資渠道正在逐漸改善。

    8月底,國務院常務會議明確提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求”,疊加8月22日央行下調5年期以上LPR利率15個基點,均為各地優化樓市政策釋放了空間。

    融360統計數據顯示,8月首套房貸款平均利率已經降至4.39%,為2014年統計以來最低水平。

    但這些利好對于提振市場信心的作用仍然有限。8月份國房景氣指數降至95.07,較7月下降0.23,繼續刷新2016年初以來最低水平。

    房價下跌城市數量大增

    相比于房地產銷售端略有改善,房價下跌步伐仍未止住,“穩房價”壓力加大。

    國家統計局數據顯示,8月份除一線城市新房價格環比微漲;二三線城市無論是新房還是二手房價格,均環比轉降或降幅擴大。

    其中,一線城市新房價格環比上漲0.1%,漲幅較7月回落0.2個百分點;二手房價格環比由7月上漲0.2%轉為持平。二線城市新房價格環比由7月持平轉為下降0.2%;二手房價格環比下降0.3%,降幅較7月擴大0.1個百分點。三線城市新房和二手房價格環比分別下降0.4%和0.5%,降幅較7月分別擴大0.1和0.2個百分點,且已連續12個月下跌。

    對于房價下滑面擴大原因,廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“一是7月份疫情在部分城市再次出現,8月疫情進一步擴散,包括一二線熱點城市管控力度加大,導致線下看房和交易受到影響;二是企業風險處置偏慢,購房者對新房接受度下降,疊加疫情沖擊,居民購房預期下降;三是房企風險繼續釋放,出險名單企業持續增加,銀行金融機構對企業資金投放非常謹慎,開發商資金鏈繼續緊張,在商品房定價上相對理性。”

    從下跌城市數量來看,8月份,70個大中城市中50個城市新房價格環比下跌,比7月份增加10個,下跌數量創2015年3月以來新高;49個城市同比下跌,也是2016年以來新高。

    二手房價格方面,70個大中城市中,有56個城市環比下跌,61個城市同比下跌,同比下跌城市數量亦創2015年8月以來新高??梢哉f,當前大部分城市房價已經跌回一年前。

    從具體城市表現看,8月份,上海新房價格環比漲幅最大,為0.6%;其次是北京、南京、杭州、成都、無錫,環比漲幅均為0.4%;杭州新房價格同比漲幅最大,為6.5%。二手房價格環比漲幅前三名,同樣是被南京、上海、成都摘得,漲幅分別為0.7%、0.6%、0.6%。這些均為城市基本面較好的一二線熱點城市。

    樓市何時能觸底,目前市場面說法不一。

    民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認為,當前,除一線城市外,各地大都繼續放寬房地產調控政策,包括取消限購、限貸等,隨著政策調整效果顯現以及基數逐漸走低,房地產開發投資拐點或于四季度出現。同時,在“保交樓,穩民生”導向下,通過加大流動性注入、重啟項目,進而切斷風險傳播鏈條,市場信心將逐漸修復,房地產市場有望見到拐點。

    在李宇嘉看來,當前保交樓和風險處置進入攻堅期,供給端沖擊繼續存在,房地產行業全鏈條下行態勢短期內難以扭轉。只有供給端問題逐步解決,需求端對風險的擔心下降,對期房的接受度提高,供需兩端的良性循環才能實現。

    “疫情沖擊及經濟下行導致需求端支付能力下降的同時,預期明顯弱化,房價還在歷史高位上,這是阻礙需求回升的主因。未來房價走勢,取決于供給端的風險事件能否緩解,以及需求端的政策力度。”李宇嘉表示。

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